FOGAES sube a 6.000 UF y suma 30.000 cupos: qué cambia y qué rige hoy

¿Qué se aprobó exactamente y qué significa para ti?

El Congreso despachó a ley un proyecto que amplía el programa de apoyo a la vivienda nueva en cuatro frentes: sube el tope de valor de la vivienda de 4.000 a 6.000 UF, agrega 30.000 cupos (de 50.000 a 80.000), extiende el plazo hasta el 31 de mayo de 2028 y autoriza aportes fiscales por hasta US$175 millones. Ocurrió el 11 de agosto de 2026, con 139 votos en la Cámara y 33 en el Senado.

Para quien está comprando su primera propiedad, el cambio importante es el tope: hoy el beneficio corta en 4.000 UF, y ese corte deja fuera buena parte del stock de departamentos nuevos en comunas bien conectadas de Santiago. Subirlo a 6.000 UF abre un tramo completo que hasta ahora quedaba sin apoyo estatal.

¿Qué rige hoy, mientras la ley no se publica?

Los parámetros vigentes son los del programa original, y son los que tu banco va a aplicar si cotizas esta semana:

• Tope de la vivienda: 4.000 UF. Puede incluir estacionamiento y bodega, siempre que el total no supere ese monto; si los compras por separado, quedan fuera.
• Cupos: hasta 50.000, de los cuales 6.000 están reservados a un cupo especial para viviendas de hasta 3.000 UF.
• Plazo: hasta cerca del 29 de mayo de 2027, o hasta agotar los cupos, lo que ocurra primero, más tres meses para escriturar.

Esto no es un tecnicismo. Si estás mirando un departamento de 5.000 UF porque leíste que el tope subió, hoy ese crédito no califica. Vale la pena confirmarlo con el banco antes de firmar cualquier reserva.

¿Cuánto baja la tasa y cuánto pie necesitas?

La rebaja va entre 0,61% y 1,16% según el banco, y se compone de dos partes: el Estado aporta 0,60% como subsidio, y cada institución financiera agrega un descuento adicional al competir en la licitación. Por eso los bancos no ofrecen todos lo mismo: conviene cotizar en más de uno.

Sobre el pie, el mecanismo es indirecto. La garantía FOGAES cubre el 50% del saldo insoluto del crédito y actúa como aval del Estado durante la mitad del plazo (mínimo 5 años, máximo 15). Al bajar el riesgo del banco, este puede financiar un porcentaje mayor del valor de la vivienda, y ahí es donde el pie que necesitas se reduce.

¿Quién puede usarlo? (acá hay un mito que conviene desarmar)

El requisito es que la vivienda sea nueva, en su primera venta. No que tú seas comprador primerizo. Es un matiz que se confunde seguido, porque el programa hermano de subsidio al dividendo sí exige no ser propietario.

Tampoco existe requisito de renta mínima ni máxima: la evaluación es la crediticia normal del banco. La condición de "primera vivienda del solicitante" aplica únicamente al cupo especial de 6.000 subsidios para viviendas de hasta 3.000 UF.

Y no se postula: eliges una vivienda elegible, tramitas el crédito en un banco adscrito y el beneficio se otorga solo al aprobarse. Un detalle operativo que casi nadie publica y que sí conviene revisar: las cláusulas del subsidio y de la garantía deben quedar escritas en la escritura de compraventa. Si no quedan, el crédito no queda cubierto por el programa.

Qué significa para tu inversión

Si estás construyendo patrimonio, la lectura práctica es de calendario. Hoy el beneficio opera hasta 4.000 UF y los cupos se van consumiendo; cuando el tope suba a 6.000 UF entrará un tramo nuevo de departamentos, y con él más demanda compitiendo por los mismos cupos ampliados.

Eso sugiere dos movimientos concretos, ninguno de los cuales requiere adivinar fechas:

• Si tu departamento está bajo 4.000 UF, el beneficio ya existe hoy y no depende de la publicación de ninguna ley. Cotiza en varios bancos: la diferencia entre 0,61% y 1,16% de rebaja es real y se nota en el dividendo.
• Si estás mirando entre 4.000 y 6.000 UF, conviene tener el pie ordenado y los números claros para cotizar apenas el nuevo tope esté operativo, en vez de reservar hoy asumiendo un beneficio que el banco todavía no puede aplicar.

En ambos casos el ejercicio útil es el mismo: saber cuánto pie tienes, cuál sería tu dividendo y cuánto de ese dividendo cubriría el arriendo esperado.

Nada de esto es una recomendación de comprar ni una promesa de resultado: las tasas cambian, los cupos se agotan y los plazos legislativos se corren. Lo que sí puedes controlar es llegar con tu pie ahorrado, tu evaluación crediticia clara y la información correcta de qué rige el día que firmas. Esta guía está actualizada al 16 de agosto de 2026; confirma las condiciones vigentes con tu banco antes de decidir.