Cómo evalúa el banco tu crédito hipotecario

La mayoría llega al banco creyendo que existe una tabla oficial: tanto de renta, tanto de pie, tanto de antigüedad. No existe. En Chile, casi todo lo que circula como «requisito del banco» es política comercial de cada institución, y varía bastante entre una y otra. Lo que sí está regulado con precisión es la información que el banco está obligado a entregarte antes y después de evaluarte. Saber de qué lado cae cada cosa es lo que te deja negociar en vez de suponer.

¿Qué mira el banco además de la renta?

Mira cuatro cosas: cuánto ganas, cuán estable es ese ingreso, cuánto debes ya, y cuánto vale la propiedad que respalda el crédito. La renta sola no decide nada.

La estabilidad es donde más gente se sorprende. Los bancos que publican sus exigencias piden entre 3 y 12 meses de antigüedad laboral si eres dependiente, y entre 12 y 24 meses si eres independiente —con la distinción, en varios, de si eres profesional universitario o no—. Las rentas mínimas publicadas van desde $250.000 hasta $800.000 según la institución: casi cuatro veces de diferencia por el mismo producto. Dos de los bancos más grandes, Santander y Banco de Chile, no publican ninguna de estas cifras.

¿De dónde sale el famoso «25% de tu renta»?

De una norma real, pero de un producto que hoy casi nadie usa. El numeral 13 del Capítulo II.A.1 del Compendio de Normas Financieras del Banco Central sí dice que el dividendo no puede exceder el 25% de los ingresos del deudor. Solo que aplica a los préstamos con letras de crédito, un instrumento que pasó de 65,4% del stock hipotecario en el año 2000 a 2,7% en 2016, mientras los mutuos no endosables llegaban a 91,5%.

El crédito que efectivamente te van a dar es un mutuo hipotecario no endosable. Y para ese producto no existe ninguna norma chilena que fije un tope de carga financiera. Lo pone cada banco en su política de riesgo, y la regulación lo dice con todas sus letras: el Decreto 42 de 2012 permite rechazar por «excesiva carga financiera o de endeudamiento del Consumidor determinada en la política de riesgos del Proveedor».

Lo mismo pasa con el 20% de pie. Tampoco es exigencia legal. Lo que existe es un mecanismo que lo explica: la norma de capital de la CMF hace que el ponderador de riesgo del banco salte de 30% a 50% justo cuando el financiamiento pasa del 80% del valor de la propiedad. No es una prohibición, es un salto de costo para el banco, que te lo traspasa en tasa o en un rechazo. Por eso el 90% existe, pero casi siempre atado a un subsidio habitacional o a la garantía FOGAES.

¿Cuánto pesan las deudas que ya tienes?

Pesan más que antes, porque desde abril de 2026 opera el Registro de Deuda Consolidada administrado por la CMF: bancos, cooperativas, cajas, retail y fintech reportan a un mismo registro, con deuda al día y morosa. Antes, parte de tu endeudamiento quedaba fuera de la foto. Hoy no.

Contra eso juega algo a tu favor: hay deudas que por ley no pueden aparecer en tu informe comercial. Quedan excluidas las obligaciones repactadas o renegociadas que están al día, y las de luz, agua, teléfono, gas, educación —incluido el CAE universitario— y autopistas concesionadas. Si aparecen, es un error que puedes reclamar.

Antes de pedir el crédito, revisa tu deuda en Conoce tu Deuda de la CMF, gratis y con Clave Única. Un dato mal informado corregido a tiempo vale más que décimas de tasa.

¿Conviene cotizar en varios bancos?

Sí, y la ley te da las herramientas para que la comparación sea real. Una vez que el banco te evaluó y te calificó como sujeto de crédito, la cotización tiene una vigencia mínima de 7 días hábiles y debe incluir el CAE, los gastos de otorgamiento —tasación, estudio de títulos, notaría, Conservador, impuestos—, los seguros con el nombre de la aseguradora, y las condiciones de prepago. Esa cotización es lo comparable; la tasa del banner no lo es.

Dos derechos que se usan poco: los seguros de desgravamen e incendio puedes contratarlos libremente en cualquier entidad que los comercialice, no necesariamente donde pides el crédito. Y si te rechazan, puedes exigir las razones por escrito.

¿Qué es el CAE y por qué importa más que la tasa?

El CAE —Carga Anual Equivalente— reúne en un solo porcentaje el capital, la tasa, el plazo y todos los seguros asociados. Por eso compara lo que la tasa sola no compara, y por eso la ley obliga a mostrarlo con la misma tipografía y prominencia que la tasa en cualquier publicidad.

La brecha es concreta. En la campaña de BancoEstado vigente a la fecha de esta guía, una tasa de UF + 3,99% anual corresponde a un CAE de 4,54%; y una de UF + 3,10% con FOGAES, a un CAE de 3,65%. Más de medio punto de diferencia entre lo que se anuncia y lo que cuesta.

Tiene un límite que casi nadie menciona: el CAE hipotecario no incluye los gastos operacionales cuando los pagas por separado del crédito, que es lo habitual. Lo dice la propia guía del SERNAC sobre el CAE hipotecario. Así que compara por CAE entre bancos, y pide aparte la sección de gastos de otorgamiento de cada cotización para saber cuánto te cuesta cerrar la operación.

Antes de pedirlo

• Revisa tu informe de deudas en la CMF y corrige cualquier error.
• Junta liquidaciones y cotizaciones de AFP: la antigüedad se prueba con documentos, no con explicaciones.
• Pide la cotización formal, no la simulación web, y compárala por CAE.
• Pregunta cómo computan los cupos no utilizados de tus tarjetas: ningún banco publica esa política y es una causa frecuente de rechazo.
• Si te rechazan, pide las razones por escrito antes de volver a intentarlo en otra parte.