Exención de IVA a la vivienda nueva: qué dice el proyecto y qué significa para tu compra

¿Qué se aprobó y desde cuándo rige?

El Congreso despachó el 4 de agosto de 2026 el proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional (Boletín 18.216-05), que incluye una exención transitoria de IVA a la primera venta de viviendas nuevas. El Tribunal Constitucional se pronunció el 14 de agosto sin objetarla.

La fecha de inicio no es una decisión política sino una fórmula: la exención dura 12 meses contados desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial. A la fecha de esta guía esa publicación no ha ocurrido. Si sucede en agosto de 2026, el beneficio correría entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027; si se corre a septiembre, partiría en noviembre.

¿Cuánto baja el precio? (el 19% no es el número)

Las estimaciones disponibles van de 2% a 7%, con un caso base cercano al 4%. La Cámara Chilena de la Construcción habla de 2% a 7%; el informe financiero de Hacienda estima 6% a 7%; el centro de estudios OCEC de la UDP calcula 3,7% en un caso trabajado.

La razón de que no sea 19% vale la pena entenderla, porque explica por qué el descuento real es más modesto de lo que suena:

• El terreno nunca estuvo afecto a IVA, y representa entre 10% y 40% del costo de un proyecto.
• La constructora ya recupera como crédito fiscal el IVA que pagó en materiales y servicios de la obra.

Es decir, el IVA que efectivamente llega al precio final es bastante menor que la tasa nominal. Un 4% sobre un departamento de 3.000 UF son unas 120 UF: relevante, pero no la mitad del pie.

¿A qué propiedades alcanza? Acá está la letra chica que más importa

El beneficio es más acotado de lo que sugiere el titular. Alcanza a la vivienda nueva, en su primera venta a título oneroso, y con recepción municipal obtenida antes de la publicación de la ley.

Ese último requisito tiene una consecuencia concreta para quien invierte: lo vendido en blanco y en verde queda fuera, porque son proyectos que aún no tienen recepción municipal. Si estás evaluando un departamento en construcción esperando que llegue con IVA rebajado, conviene confirmarlo antes de reservar.

Otras precisiones que conviene tener a mano:

• La vivienda usada nunca pagó IVA, así que no hay nada que rebajar ahí.
• Incluye estacionamiento y bodega si se venden en el mismo acto y bajo la misma recepción.
• No hay tope de precio ni de superficie. Las 4.000 UF que circulan son de otro beneficio, el subsidio a la tasa.
• Excluye ventas entre empresas relacionadas.

¿La inmobiliaria está obligada a traspasarte el descuento?

No, y este es probablemente el punto más importante de toda la guía: acogerse a la exención es una decisión de cada inmobiliaria, y como comprador no puedes exigirla.

En la práctica eso significa que dos departamentos equivalentes, en proyectos distintos, pueden llegar con tratamientos distintos. La pregunta que corresponde hacer en la mesa de ventas es directa: ¿este proyecto se va a acoger a la exención, y cómo se refleja en mi precio? Y que la respuesta quede por escrito antes de firmar.

¿Y si compro antes de que rija?

Para escrituras firmadas entre el 22 de abril de 2026 y el inicio de la vigencia, la ley contempla una salida: el vendedor puede pedirle al SII la devolución del IVA, siempre que acredite habértelo restituido antes a ti.

Léelo con precisión, porque el orden importa: es una facultad del vendedor, no un derecho que tú puedas reclamar. Algunas inmobiliarias están ofreciendo devoluciones a quienes compran antes de la vigencia como campaña comercial propia, con sus condiciones. Dos tributaristas advirtieron en Diario Financiero que, sin un procedimiento definido por el SII, el mecanismo podría demorar en aterrizar.

Para ti hay una diferencia práctica que sí conviene entender: una devolución en dinero no es lo mismo que una rebaja al precio. La rebaja baja el monto que financias y por lo tanto tu dividendo; la devolución te llega como flujo, y puede servirte para el pie o para los gastos operacionales. Cuál te conviene depende de tu caso.

Qué significa para tu inversión

El mensaje operativo es de método, no de apuro. Si un proyecto se acoge a la exención, hablamos de un ahorro cercano al 4% del valor: bienvenido, pero no es lo que debería decidir tu compra. La ubicación, el arriendo esperado y tu dividendo pesan bastante más en el resultado a diez años.

Tres pasos concretos mientras se define la publicación de la ley:

• Pregunta por escrito si el proyecto que te interesa se acogerá a la exención y si tiene recepción municipal.
• Compara el precio final, no el porcentaje. Un 4% sobre un departamento mal ubicado sigue siendo un departamento mal ubicado.
• Corre tus números con y sin el beneficio. Si la compra solo funciona con la rebaja, probablemente el margen es demasiado justo.

Esto no constituye asesoría tributaria ni una recomendación de compra. La ley aún no se publica, las inmobiliarias deciden caso a caso y los plazos pueden moverse. Confirma con tu banco, con la inmobiliaria y con tu asesor antes de firmar. Guía actualizada al 16 de agosto de 2026.