La reforma al mercado de capitales abre la conversación sobre créditos hipotecarios en pesos y un fondo (Fonavi) que compraría hipotecas para dar más liquidez y generar condiciones para tasas más convenientes. Los créditos en pesos siguen siendo un anhelo de largo plazo, pero marcan la dirección: financiar la vivienda propia con reglas más justas para quien construye patrimonio.
¿Qué se está discutiendo que te conviene mirar?
La conversación sobre financiamiento de vivienda se está moviendo, y vale la pena entenderla. La reforma al mercado de capitales que el gobierno ingresó al Congreso el 9 de septiembre, hoy en discusión en la Comisión de Hacienda de la Cámara, trae dos temas que apuntan directo a quien busca su primera propiedad: un fondo que compre hipotecas para inyectar liquidez al sistema y el debate sobre créditos hipotecarios en pesos.
Hoy el crédito hipotecario en Chile se toma en UF, no en pesos. El presidente de BancoEstado, Mario Farren, explicó que la aspiración de largo plazo del proyecto es pensar en créditos a 10 o incluso 20 años que se paguen en pesos en vez de UF. Su argumento es simple: con la UF, es el deudor quien absorbe las sorpresas inflacionarias.
¿Por qué importa que un crédito sea en pesos o en UF?
La diferencia está en quién carga con la inflación. Cuando pides un crédito en UF, tu deuda se reajusta con el costo de la vida: si la inflación sube, tu saldo en pesos también. Farren lo planteó como una cuestión de equilibrio: "se trata de hacer un poquito más fair, un poquito más justo este juego", y comparó con otros mercados —"si tú vas a pedir un crédito en Londres, es en libras esterlinas".
Que la discusión exista no cambia tu contrato actual, pero sí te da un marco para decidir: entender cómo se comporta tu deuda frente a la inflación es parte de planificar una compra con cabeza fría.
¿Qué es el Fonavi y cómo podría ayudarte?
El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) busca darle más liquidez al mercado hipotecario. Según explicó Farren, el fondo adquiriría créditos hipotecarios mediante procesos competitivos, incluso si fueron emitidos por otros bancos. La lógica: movilizar esos créditos ampliaría la liquidez y la capacidad de financiamiento del mercado, generando condiciones para tasas más convenientes.
Lo interesante para ti es que iguala la cancha entre bancos grandes y actores más chicos. Como detalló Farren, cualquier institución que pueda originar un crédito hipotecario —bancos, mutuarias, cooperativas o cajas— podría "deshacerse" de ese crédito colocándolo en el fondo, y luego mantener la hipoteca y atender al cliente. Si más instituciones pueden originar créditos, podría haber más alternativas para comparar, aunque eso dependerá de cómo quede la ley.
¿En qué punto está realmente el mercado de la vivienda?
Seamos honestos: la liquidez está tomando tiempo en volver, y por eso estas reformas apuntan al problema de fondo. Farren fue directo al decir que el mercado de la vivienda "va a demorar algún tiempo en recuperar la liquidez".
El diagnóstico ayuda a entender por qué el tema está en la agenda. En el ChileDay de Madrid, el gerente general de Santander Chile, Andrés Trautmann, usó la vivienda como ejemplo del retroceso de los últimos años: una familia de ingreso promedio pasó de necesitar más de siete años de ingresos totales para adquirir una vivienda en 2019 a 11,4 años en 2024, mientras la proporción de familias propietarias cayó de 66% en 2010 a 57% en 12 años.
Ese es el punto de partida que la reforma busca corregir. Trautmann valoró las medidas para facilitar el ahorro del pie y ampliar las fuentes de financiamiento, y recordó algo que conviene tener presente: acceder a una vivienda entrega seguridad residencial, arraigo, estabilidad familiar y construcción de patrimonio.
Qué significa para tu inversión
La dirección de estas reformas apunta a algo concreto: hacer más accesible el financiamiento de la vivienda propia y de inversión. Para ti, que estás pensando en tu primera propiedad, hay dos cosas prácticas.
Primero, el pie. Que la reforma ponga foco en facilitar el ahorro del pie confirma que ese sigue siendo el paso decisivo. Planificarlo con tiempo te deja listo para actuar cuando las condiciones de tasa mejoren.
Segundo, el dividendo frente al arriendo. Entender cómo se comporta tu deuda —hoy en UF— es clave para proyectar cuánto pagarás cada mes y compararlo con lo que hoy destinas a arriendo. Si piensas en invertir, compara también el arriendo esperado con el dividendo antes de decidir.
No hay que esperar a que cada reforma se apruebe para ordenar tus números. El mejor movimiento suele ser llegar preparado: con el pie ahorrado y la matemática clara, estarás en mejor posición para evaluar tus opciones cuando cambien las condiciones de financiamiento.
