¿Cuánto IVA recuperas con el 27 bis?
La respuesta corta
Sí, se puede recuperar el IVA de un departamento nuevo comprado para renta amoblada: con inicio de actividades y giro afecto, el artículo 27 bis del DL 825 devuelve el crédito fiscal acumulado durante dos o más meses consecutivos por compras de activo fijo. En un depto de UF 4.000, la devolución puede rondar las UF 500 — del orden de $20 millones de vuelta a tu caja.
IVA recuperable en un depto de UF 4.000 (ejemplo con terreno de UF 800)
Tu compra
IVA de tu compra
UF 511
$20,9 M de crédito fiscal
% real del precio
12,8%
no el 19% — el terreno no paga IVA
Del pie que pusiste
63,9%
vuelve a tu caja vía Tesorería
Devolución estimada
$20,9 M
Tras 2 meses de remanente, solicitas la devolución (F3280) y paga Tesorería. Tu pie de UF 800 queda, en la práctica, en UF 289.
Requiere factura de inmobiliaria (propiedad nueva), inicio de actividades con giro afecto, y remanente por 2+ meses consecutivos (F3280).
La letra chica, de frente
Tus arriendos pagan IVA
Cada mes facturas IVA débito por el arriendo amoblado (con rebaja del 11% del avalúo fiscal anual). Así el fisco recupera lo que te adelantó.
Si cambias de destino, devuelves
Pasar a arriendo sin muebles (operación no gravada) obliga a restituir proporcionalmente lo devuelto.
Si vendes, la venta paga IVA
Usaste el crédito fiscal de la compra: la venta posterior queda afecta (art. 8 letra m). El 27 bis es para estrategia sostenida.
Cómo funciona, en detalle
De dónde sale el IVA que vas a recuperar
Cuando compras un departamento nuevo a una inmobiliaria, la venta está afecta a IVA. Pero el 19% no se aplica al precio completo: la base imponible descuenta el valor del terreno (artículo 17 del DL 825), porque el terreno no paga IVA.
Consecuencia práctica: el IVA real de tu compra es bastante menos que el 19% del precio de lista — cuánto menos depende del peso del terreno en la operación. Quien te promete «el 19% de vuelta» no ha mirado una factura.
La llave: un giro afecto a IVA
El arriendo de inmuebles amoblados está gravado con IVA (artículo 8 letra g del DL 825). Esa es la llave: si haces inicio de actividades con giro de arriendo amoblado — como persona natural o a través de una sociedad — pasas a ser contribuyente de IVA, y el impuesto que soportaste al comprar se convierte en tu crédito fiscal.
Como el IVA de la compra es gigante comparado con el débito que generan tus arriendos mes a mes, ese crédito quedaría como remanente arrastrándose por años. Ahí entra el 27 bis.
El 27 bis: convertir el remanente en caja
Si acumulas remanente de crédito fiscal durante dos o más períodos tributarios consecutivos, originado en la compra de bienes del activo fijo (tu departamento lo es), puedes pedir que te lo devuelvan — o imputarlo a otros impuestos. La solicitud se presenta al SII (formulario 3280) y la devolución la paga la Tesorería.
La letra chica que casi nadie te cuenta
Uno: tus arriendos amoblados facturan IVA débito todos los meses — con una rebaja legal de la base equivalente al 11% del avalúo fiscal anual del inmueble (artículo 17). Así el fisco va recuperando, con el tiempo, lo que te adelantó.
Dos: si más adelante realizas operaciones exentas o no gravadas — por ejemplo, pasas la propiedad a arriendo sin muebles — debes restituir proporcionalmente lo devuelto.
Tres: si vendes la propiedad, esa venta queda afecta a IVA, porque usaste el crédito fiscal de su compra (artículo 8 letra m). En resumen: el 27 bis es una herramienta de financiamiento potentísima — caja hoy contra débitos futuros — no un regalo. Compromete el destino del activo, y por eso se decide como jugada de portafolio, no como trámite suelto.
Cuándo sí
- Renta corta o arriendo amoblado operado como negocio, con ánimo de mantener la propiedad en ese destino.
- Departamento nuevo comprado a una inmobiliaria: necesitas una factura con IVA — sin IVA soportado, no hay nada que recuperar.
- Ya usaste tus 2 DFL2, o tu estrategia es de flujo y escala más que de exención, y estás profesionalizando el portafolio.
- Estás dispuesto a operar formal: inicio de actividades, facturación de los arriendos y declaración mensual con contador.
Cuándo no
- Renta tradicional sin muebles: ese arriendo no está gravado con IVA, no da derecho a crédito fiscal, y el 27 bis simplemente no aplica.
- Compra de una vivienda usada a un particular: la operación viene sin IVA — no hay crédito que acumular.
- Si existe la posibilidad real de vender pronto: la venta de un activo por el que usaste crédito fiscal queda afecta a IVA (artículo 8 letra m), y dejar el destino gravado obliga a restituir.
- Si no quieres carga administrativa mensual: esto es un régimen tributario, no un trámite de una sola vez.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una SpA para usar el 27 bis?
No: una persona natural con inicio de actividades y giro de arriendo amoblado también puede. La sociedad suma en otras dimensiones — socios, orden patrimonial, escala — y tiene costos propios; es una decisión de estructura, no un requisito del 27 bis.
¿De verdad me devuelven el 19% del precio?
No, y desconfía de quien lo prometa: el IVA se calcula sobre el precio sin el terreno (artículo 17), así que la devolución es menor — en el ejemplo de esta página, un 12,8% del precio de lista. El número exacto está en la factura de tu compra.
¿Cuándo y cómo se pide la devolución?
Cuando acumulas remanente de crédito fiscal durante dos o más períodos consecutivos originado en el activo fijo. Se solicita al SII con el formulario 3280 y la paga la Tesorería. La presenta tu contador con la documentación de respaldo — no es un trámite para hacer a pulso.
¿Qué pasa si después dejo la renta amoblada o vendo?
Aparece la contracara: pasar a operaciones no gravadas — como arriendo sin muebles — obliga a restituir proporcionalmente lo devuelto, y la venta queda afecta a IVA porque usaste el crédito fiscal de la compra (artículo 8 letra m). El 27 bis es para una estrategia sostenida, no para probar un año.
¿Se puede combinar con el DFL2?
Son mundos distintos: el DFL2 exime del impuesto a la renta al arriendo de vivienda (persona natural, tope de 2), y el 27 bis vive en el IVA con giro afecto. En un portafolio bien armado suelen convivir: las primeras propiedades capturan el DFL2 y las siguientes se estructuran por el lado del IVA. El orden importa — y diseñarlo es exactamente la asesoría de estructura.
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Fuentes
- DL 825 (Ley de IVA) — arts. 27 bis, 8 letras g) y m), y 17
- SII — guía para solicitar la devolución del art. 27 bis (F3280)
Revisado por el equipo tributario de Be Property — especialistas en estructuración de inversión inmobiliaria y optimización de carga impositiva.
Actualizado el 29 de agosto de 2026.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría tributaria ni legal. Los beneficios descritos tienen requisitos, topes y condiciones que dependen de cada caso; antes de decidir, revísalo con un especialista. Normativa vigente a la fecha de actualización indicada.
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