¿Cuánta plata te ahorra el DFL2?
La respuesta corta
Si la vivienda tiene hasta 140 m² construidos, el DFL2 te entrega tres ahorros concretos: los arriendos no pagan impuesto a la renta, las contribuciones bajan a la mitad por 10 a 20 años y el impuesto de timbres del crédito se reduce. El tope es de 2 viviendas por persona natural, cualquiera sea su fecha de compra (Ley 21.420, vigente desde 2023).
viviendas con beneficio DFL2 — en pareja, comprando cada uno a su nombre, son 4
Tu simulación
Superficie
Tu tramo de impuesto (marginal)
Viviendas DFL2 a simular
Impuesto por arriendos
$403.200
de ahorro al año — tus arriendos no son renta
Contribuciones
$557.930
al año, durante 20 años (50% de rebaja)
Timbres del crédito
$772.519
por una vez: 0,2% en vez de 0,8%
Ahorro total en 20 años
$20 M
Con 1 vivienda con beneficio, equivale a 1,4 veces el pie (10%). Corre solo, todos los años.
Ejemplo referencial: contribuciones estimadas desde el avalúo fiscal (~65% del precio). El beneficio queda en las 2 viviendas más antiguas — no eliges cuáles. Supone arriendo constante por 20 años; timbres es un ahorro por una sola vez, incluido en el total.
La letra chica, de frente
¿Y la tercera vivienda?
No suma beneficio: la ley lo radica en las 2 de adquisición más antigua (Ley 21.420, desde 2023). Actívalo en la calculadora con el selector de viviendas y míralo en los números.
¿Comprada por una SpA?
Las sociedades no tienen DFL2 desde 2010. Es parte del costo de pasarse a estructura — se evalúa completo en la etapa de escala.
¿Sirve para renta corta?
La exención DFL2 es del impuesto a la renta; el arriendo amoblado además paga IVA. Para renta corta, parte por la guía del 27 bis.
Cómo funciona, en detalle
Qué es una «vivienda económica»
El DFL 2 de 1959 (el «Plan Habitacional») define la vivienda económica: uso habitacional y hasta 140 m² construidos por unidad. Prácticamente todos los departamentos de inversión — que suelen medir entre 30 y 70 m² — califican de sobra.
Desde 2010 los beneficios son solo para personas naturales: una sociedad no tiene DFL2. Ese detalle vuelve a aparecer cuando el portafolio crece (lo vemos en la etapa de escala).
Los beneficios, uno a uno
Arriendos sin impuesto a la renta: lo que recibes por arrendar una vivienda DFL2 acogida no constituye renta, así que no entra a tu Global Complementario. Para un inversionista de renta tradicional es el corazón del beneficio — y vale más mientras más alto es tu tramo de impuesto.
Contribuciones a la mitad: 50% de rebaja por 20 años si la vivienda tiene hasta 70 m², 15 años entre 70,01 y 100 m², y 10 años entre 100,01 y 140 m². El plazo corre desde la recepción de la obra, no desde tu compra: una vivienda usada trae los años que le quedan.
Timbres rebajados: el impuesto de timbres y estampillas del crédito hipotecario que financia una DFL2 nueva baja de 0,8% a 0,2% del monto del crédito.
Herencia: la vivienda adquirida nueva (en primera transferencia) queda excluida del impuesto a la herencia, con condiciones — por ejemplo, si el causante la construyó, con al menos 6 meses de anterioridad al fallecimiento.
La regla de las 2 — y por qué es una señal, no un muro
Desde el 1 de enero de 2023 (Ley 21.420) los beneficios aplican a un máximo de 2 viviendas por persona natural, sin importar cuándo las compraste. Si tienes más, la ley radica el beneficio en las 2 con fecha de adquisición más antigua — no puedes elegir cuáles.
Leído con ojos de portafolio: tus primeras dos propiedades se compran a tu nombre y capturan el DFL2 completo. Cuando el tope se acaba, no se acabó el juego — cambió de cancha: la tercera propiedad se evalúa por el lado del IVA y la estructura (las etapas siguientes de esta escalera).
Cuándo sí
- Tus primeras dos propiedades de inversión, compradas a tu nombre como persona natural.
- Renta tradicional de largo plazo: la exención del arriendo es el beneficio que más pesa, y crece con tu tramo de impuesto.
- En pareja: comprando cada uno a su nombre, el tope se duplica — 4 viviendas con beneficio entre los dos.
- Departamentos de inversión estándar: casi todos miden bastante menos de 140 m².
Cuándo no
- Ya tienes 2 viviendas DFL2: la tercera no suma beneficio, y la ley lo radica en las 2 más antiguas — no en las que más te convengan.
- Compras a través de una sociedad: las personas jurídicas están excluidas del DFL2 desde 2010. Es parte del costo de pasarse a SpA, y hay que ponerlo en la balanza.
- Tu estrategia es renta corta con recuperación de IVA: ese camino se juega en el mundo del IVA y el giro (artículo 27 bis), no en el DFL2.
- Oficinas, locales o bodegas: el DFL2 es solo para viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Si compro una tercera propiedad pierdo todos los beneficios?
No: los beneficios se mantienen, pero solo sobre las 2 viviendas con fecha de adquisición más antigua. La tercera y las siguientes tributan normal. Ojo con el detalle: la ley no te deja elegir cuáles conservan el beneficio.
¿Cuántas viviendas DFL2 podemos tener en pareja?
El tope es por persona natural: 2 cada uno, 4 comprando por separado. Cómo convenga repartirlas depende del régimen matrimonial y de los ingresos de cada uno — exactamente el tipo de definición que se toma en una asesoría de estructura.
¿Una vivienda usada mantiene el DFL2?
Sí: el beneficio acompaña a la vivienda mientras cumpla los requisitos. Pero los años de rebaja de contribuciones corren desde la recepción de la obra — una usada trae solo los años restantes — y los beneficios de timbres y de herencia están pensados para la adquisición nueva (primera transferencia).
¿Puedo arrendar amoblada una vivienda DFL2?
Puedes, pero son mundos distintos: la exención del DFL2 es del impuesto a la renta, y el arriendo amoblado queda además afecto a IVA — eso el DFL2 no lo quita. Si tu plan es renta corta, mira primero la guía del 27 bis: probablemente te convenga diseñar la estructura completa antes que sumar beneficios sueltos.
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Fuentes
- DFL 2 de 1959 (Plan Habitacional) — texto vigente
- Ley 21.420 (2022), que limitó el beneficio a 2 viviendas por persona natural
- SII — asistente de arriendo de bienes raíces (Operación Renta)
Revisado por el equipo tributario de Be Property — especialistas en estructuración de inversión inmobiliaria y optimización de carga impositiva.
Actualizado el 29 de agosto de 2026.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría tributaria ni legal. Los beneficios descritos tienen requisitos, topes y condiciones que dependen de cada caso; antes de decidir, revísalo con un especialista. Normativa vigente a la fecha de actualización indicada.
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