¿Cuándo una propiedad se compra sin IVA?
La respuesta corta
Hay tres caminos. Las viviendas usadas compradas a un particular no llevan IVA, porque el impuesto grava al vendedor habitual. La exención transitoria aprobada por el Congreso el 4 de agosto de 2026 permite, por una ventana de 12 meses, comprar nuevas con recepción municipal sin IVA. Y en renta amoblada, el IVA de la nueva se recupera vía 27 bis. En un depto de UF 4.000, el impuesto en juego ronda las UF 511.
de IVA dentro de un depto nuevo de UF 4.000 (terreno 20%) — el impuesto que estos caminos evitan o recuperan
La vivienda nueva
IVA dentro del precio
UF 511
$20,9 M que viajan en el precio de lista
% real del precio
12,8%
no el 19% — el terreno no paga IVA
Precio si la venta fuera exenta
UF 3.489
máximo teórico: la exención es del vendedor y traspasarla es decisión comercial
El impuesto en juego
$20,9 M
Usada de particular: este IVA no existe en la operación. Nueva con la exención vigente: puede no cobrarse. Renta amoblada con giro: se recupera vía 27 bis. Tres caminos, el mismo número.
La exención aprobada por el Congreso el 4 de agosto de 2026 exige recepción municipal previa y es opcional para el vendedor — al cierre de esta guía su publicación en el Diario Oficial estaba pendiente de confirmar. Compara precio final contra precio final.
La letra chica, de frente
Verde y blanco quedan fuera
La exención exige recepción municipal (definitiva o parcial) a la fecha de publicación de la ley: es para stock terminado, no para promesas de entrega futura.
La exención es del vendedor
Exime a la inmobiliaria de recargar el IVA; que eso llegue a tu precio es una decisión comercial. Compara precio final contra precio final, no promesas.
Ojo al revender antes del año
Entre compra y venta con 1 año o menos, la ley presume habitualidad y tu venta puede quedar afecta a IVA. La presunción admite prueba en contrario, pero la carga es tuya.
Cómo funciona, en detalle
Quién paga IVA al comprar una propiedad
El IVA inmobiliario grava las ventas del «vendedor habitual» — la inmobiliaria que se dedica a vender es el caso obvio. Por eso una vivienda nueva trae el impuesto dentro del precio, y una usada comprada a un particular que no se dedica a esto, no.
Y como la base imponible descuenta el terreno (artículo 17 del DL 825), el IVA real de una nueva es bastante menos que el 19% del precio de lista — en el ejemplo de la calculadora, un 12,8%. Ese es el número que está en juego.
Contexto que explica los precios: el crédito especial de las constructoras (CEEC), que abarataba el IVA de las viviendas más asequibles, está en extinción — la Ley 21.420 lo eliminó gradualmente desde 2025, con transición hasta 2027. El IVA dentro de la vivienda nueva venía subiendo por esa vía.
La exención de agosto 2026, con su letra chica
El Plan de Reconstrucción Nacional, aprobado por el Congreso el 4 de agosto de 2026, incluye una exención transitoria de IVA para la venta de viviendas nuevas. Al cierre de esta guía, su publicación en el Diario Oficial estaba pendiente de confirmar — y la ventana corre desde ahí: escritura dentro de 12 meses contados desde el mes subsiguiente a la publicación.
La letra chica importa: aplica a la primera venta de viviendas que ya cuenten con recepción municipal (definitiva o parcial) a la fecha de publicación de la ley. Traducción: es para el stock terminado — lo comprado en verde o en blanco queda fuera. Incluye bodega y estacionamiento si van en el mismo acto.
Y es una exención del vendedor, no un descuento garantizado al comprador: la inmobiliaria deja de recargar el IVA, pero el precio final es una decisión comercial. La forma correcta de capturar el beneficio es comparar precio final contra precio final.
El ojo del inversionista: la reventa
La habitualidad también te puede alcanzar a ti. La ley presume habitualidad cuando entre la compra y la venta pasa 1 año o menos — es una presunción que admite prueba en contrario, pero la carga es tuya. Y desde la Ley 21.210, comprar con ánimo de reventa se mira caso a caso.
Para el inversionista de largo plazo esto es tranquilidad: tu venta posterior, como particular no habitual, sale sin IVA. Para el que especula con ventanas cortas, es una alerta — vender antes del año puede convertir tu ganancia en una operación afecta.
Cuándo sí
- Compras una vivienda usada a un particular: la operación viene sin IVA de fábrica.
- Compras stock terminado (con recepción municipal) mientras la exención esté vigente y el vendedor la traspase al precio.
- Tu estrategia es renta tradicional sin giro: no puedes recuperar IVA vía 27 bis, así que evitarlo pesa el doble.
- Presupuesto ajustado: un 12,8% del precio es, muchas veces, la diferencia entre calificar o no al crédito.
Cuándo no
- Compras en verde o en blanco: la exención exige recepción municipal previa a la publicación de la ley — ese stock queda fuera.
- Tu plan es renta amoblada con giro afecto: ahí el IVA de la nueva se recupera vía 27 bis, y una usada sin IVA no genera crédito fiscal.
- La «rebaja» no está en el precio: la exención es opcional para el vendedor — si el precio final no baja, el beneficio se lo quedó otro.
- Piensas revender antes de 1 año: la presunción de habitualidad puede dejar tu propia venta afecta a IVA.
Preguntas frecuentes
¿Una usada siempre viene sin IVA?
Si se la compras a un particular no habitual, sí. Si el vendedor es una empresa que se dedica a vender propiedades — o alguien a quien la ley presume habitual — la operación puede estar afecta. El criterio es el vendedor, no la antigüedad de la vivienda.
¿Desde cuándo y por cuánto tiempo rige la exención?
La aprobó el Congreso el 4 de agosto de 2026 y la ventana es de 12 meses para escriturar, contados desde el mes subsiguiente a la publicación de la ley en el Diario Oficial — publicación que al cierre de esta guía estaba pendiente de confirmar. Antes de decidir por esta vía, verifica la vigencia con tu asesor.
¿Me descuentan el 19% del precio?
No: el IVA se calcula sobre el precio sin el terreno, así que el impuesto real ronda el 12% al 13% en un depto típico — la calculadora de arriba te da el número. Y depende de que el vendedor traspase la exención al precio: es su impuesto, no un descuento automático.
¿Exención o 27 bis: cuál me sirve?
No se suman: son caminos distintos para el mismo impuesto. Renta tradicional sin giro: te sirve comprar sin IVA (usada o exención vigente). Renta amoblada con giro afecto: te conviene la nueva con factura, porque ese IVA se recupera vía 27 bis. El orden del portafolio decide — y eso es una conversación de estructura.
Siguiente peldaño
Fuentes
- DL 825 (Ley de IVA) — arts. 2 N°3 (habitualidad) y 17
- SII — Circular 42/2015: IVA en inmuebles y habitualidad
- Ley 21.420 — eliminación gradual del crédito especial (CEEC)
Revisado por el equipo tributario de Be Property — especialistas en estructuración de inversión inmobiliaria y optimización de carga impositiva.
Actualizado el 31 de agosto de 2026.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría tributaria ni legal. Los beneficios descritos tienen requisitos, topes y condiciones que dependen de cada caso; antes de decidir, revísalo con un especialista. Normativa vigente a la fecha de actualización indicada.
Diseñemos tu estructura antes de la próxima compra.
Cada palanca de esta sección rinde distinto según tu caso. En una asesoría de estructura las ordenamos para tu portafolio — gratis y sin compromiso.