Cuánto del dividendo cubre realmente el arriendo

La pregunta llega en casi todas las reuniones, y casi siempre con la misma expectativa detrás: que el arriendo pague el dividendo y la propiedad se financie sola. Conviene responderla con los números completos. Hoy, en la mayoría de los casos, no alcanza — y la diferencia importa menos de lo que parece, por una razón que casi nadie explica.

¿El arriendo alcanza para pagar el dividendo?

No. Las dos mediciones publicadas este año dicen lo mismo. Woperty comparó arriendo y dividendo de departamentos de un dormitorio con pie de 20%, 30 años y tasa de 4,06%: en Ñuñoa el arriendo promedio era de $456.739 frente a un dividendo de $569.363, una diferencia de $112.624 al mes (Diario Financiero, abril de 2026). HousePricing lo resume en que el arriendo de una propiedad nueva cubre entre 60% y 65% del dividendo.

Y esas mediciones son optimistas frente a la caja real, porque comparan un dividendo sin seguros contra un arriendo al que no le descuentan nada.

¿Por qué entonces leo que un departamento "renta 6%"?

Porque ese número es bruto: el arriendo anual dividido por el precio de la propiedad, y nada más. Global Property Guide, que publica el dato para Chile, dice en su metodología que sus cifras van antes de impuestos, reparaciones y comisiones, y advierte que el retorno neto suele quedar entre 1,5 y 2 puntos porcentuales por debajo.

Hay algo que ninguno de esos porcentajes descuenta, y es lo que más pesa: el crédito. El cálculo se hace sobre el precio total de la propiedad, no sobre la plata que tú pusiste. Ahí está el origen de casi toda la confusión con este tema.

¿Qué se descuenta del arriendo antes de que veas un peso?

Un caso concreto, con todos los supuestos a la vista: departamento de 35 m² en Santiago Centro, 2.800 UF, pie de 20%, crédito a 30 años a 4,01% anual (tasa promedio del Banco Central a julio de 2026), UF a $40.854 el 16 de agosto de 2026. Arriendo de $328.000, el promedio de un 1D/1B en esa comuna según Assetplan.

Del arriendo bruto de $328.000 salen, cada mes:

• $22.960 de vacancia estimada (7%)
• $31.226 de administración (8% más IVA)
• $16.400 de mantención (5%)
• $7.806 de seguro de arriendo (2% más IVA)
• $7.564 de comisión de colocación, prorrateada
• $5.040 de gastos comunes de los meses vacíos

Quedan $237.004 de arriendo neto. Contra un dividendo de $437.425, la diferencia que pones tú es de $200.421 al mes.

Las contribuciones quedaron en cero a propósito, porque dependen del caso: si el avalúo fiscal está bajo $61.711.570 no pagas (SII, segundo semestre de 2026), y si la vivienda está acogida al DFL-2 pagas la mitad. Conviene mirar el avalúo real antes de suponer.

¿Entonces todo ese faltante es pérdida?

No, y esta es la parte que cambia la lectura. De esos $437.425 de dividendo, en el primer mes $131.619 son amortización de capital: deuda que dejas de deber. El interés, que sí es costo, son $305.806.

Puesto de otra forma: contra un arriendo neto de $237.004, el costo real de caja del mes es de unos $68.800. El resto es plata que cambia de bolsillo, no que desaparece. Eso no lo convierte en un buen negocio por sí solo —depende del precio al que compraste, del plazo y de cuánto tiempo esté arrendado—, pero sí explica por qué mirar solo la diferencia entre arriendo y dividendo lleva a una conclusión equivocada.

¿Qué pasa los meses que está vacía?

No solo dejas de recibir arriendo: sigues pagando. Los gastos comunes son obligación del propietario y siguen a la propiedad, no al ocupante (Ley 21.442). No hay prorrateo ni suspensión por desocupación. Con un gasto común de $72.000, dos meses vacíos son $144.000 de salida, más los dos dividendos completos.

Lo que casi nadie te dice del DFL-2

Cómo hacer tu propio número

Parte por el avalúo fiscal de la propiedad y si está acogida al DFL-2: eso mueve contribuciones e impuesto a la renta más que cualquier otra variable. Después pide el gasto común real del edificio, no el estimado del folleto. Y proyecta el arriendo con vacancia, no lleno los doce meses.

Los montos de esta guía son un ejemplo con supuestos declarados, no una proyección ni una oferta. El resultado de cada propiedad depende de su avalúo, de su régimen tributario, de las condiciones concretas de tu crédito y de cuánto tiempo permanezca arrendada. Be Property no promete ni garantiza rentabilidad alguna, y esta información es de carácter general: no constituye asesoría financiera ni tributaria.